13 september 2018

Verhuurder, vervang niet zomaar de sloten als de huurder niet betaalt

Sportief-Gebouwd-Nieuws

In de praktijk komt het wel vaker voor dat een huurder de huurprijs niet (of niet op tijd) voldoet. Uit de rechtspraak volgt dat het een verhuurder dan niet is toegestaan om de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.

Als twee partijen een (huur)overeenkomst sluiten, dan moeten zij allebei de verplichtingen nakomen die uit de overeenkomst en de wet voortvloeien. De hoofdverplichting van de verhuurder bestaat eruit dat hij de verhuurde zaak ter beschikking van de huurder stelt (en laat). De hoofdverplichting van de huurder bestaat uit het betalen van de huurprijs op het afgesproken tijdstip. In sommige gevallen mag een partij zijn prestaties tijdelijk uitstellen, totdat de andere partij zijn verplichtingen nakomt. Dat wordt ook wel “opschorting” genoemd en daarvoor gelden diverse eisen.

Als een huurder de huurprijs niet of niet op tijd betaalt, zullen sommige verhuurders ertoe geneigd zijn de huurder niet meer toe te laten tot het gehuurde door bijvoorbeeld de sloten te vervangen. Je zou kunnen zeggen dat de verhuurder dan zijn verplichtingen om het gehuurde ter beschikking van de huurder te stellen wil “opschorten”. Uit de rechtspraak volgt dat dit laatste niet is toegestaan, zo ook uit een recente uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden.

Het Hof stelt voorop dat als een huurder de huurprijs niet voldoet, de verhuurder bevoegd is om zijn eigen verplichtingen op te schorten. Die opschortingsbevoegdheid ziet echter niet op het ontzeggen van de toegang. Het verschaffen van toegang tot het gehuurde betreft een voortdurende verplichting die op de verhuurder rust, waardoor deze verplichting volgens het Hof naar zijn aard niet kan worden opgeschort. Opschorting houdt immers in dat de verplichting slechts tijdelijk wordt uitgesteld. Op het moment dat de huurder alsnog de achterstallige huur zou voldoen, kan de verhuurder niet meer met terugwerkende kracht het huurgenot verschaffen over de periode dat hij de huurder de toegang heeft ontzegd. Het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde komt feitelijk neer op het eenzijdig (tijdelijk) stopzetten van de huurverhouding, terwijl volgens het huurrecht daarvoor een opzegging of ontbinding (door de rechter) vereist is. Tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden – waarvan het Hof niet aangeeft welke omstandigheden dat kunnen zijn – mag een verhuurder de huurder niet eigenhandig de toegang tot het gehuurde ontzeggen.

Kortom, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden (dat wordt niet snel aangenomen), kunt u beter de wanbetalende huurder de toegang blijven verschaffen. Wilt u meer weten over de mogelijkheden die een verhuurder in deze situatie heeft? Neem dan vrijblijvend contact op met de advocaten van Bouwrecht, Huur & Koop. Zij staan u graag te woord.

Secured By miniOrange